 |
|
厦门某代理有限公司诉被上诉人黄等三人房屋租赁合同纠纷
|
| |
来源:厦门法院网
发布时间:2009-11-17 |
【要点提示】
“买卖不破租赁"的原则是为了保障承租人对租赁物使用收益过程的安全与稳定。但该原则适用应受到相应条件的限制，尤其以租赁标的物之交付行为为必要，这样才能兼顾承租人与善意买受人之间的利益平衡。
【案件索引】
一审：厦门市思明区人民法院（2006）思民初字第3343号
二审：厦门市中级人民法院（2006）厦民终字第2429号
合议庭：审判长陈朝阳、审判员孙玉玲、代理审判员李向阳
【案情】
上诉人（原审被告）洪频，女，1962年9月22日出生，汉族，住厦门市湖滨二里22号403室。
被上诉人（原审原告）厦门市合邦屋业咨询代理有限公司，住所地厦门市鹭江道252之五一1。
法定代理人陈玉堆，总经理。
原审被告黄锦福，男，1946年1月15日出生，汉族，住厦门市禾祥西路256号203室。
原审被告陈丽琴，女，1951年2月9日出生，汉族，住厦门市禾祥西路256号203室。
黄锦福、陈丽琴系夫妻，厦门市思明区湖滨二里22号403室的产权在其夫妻关系存续期间登记在黄锦福名下。2005年6月1日，黄锦福、陈丽琴与合邦公司签订一份《房屋租赁合同》，约定将前述房屋出租给合邦公司，租赁期限自2005年6月l日至2015年6月1日，租金总额为5万元，由合邦公司在2005年6月1日一次性支付给黄锦福、陈丽琴，出租方应于收到租金后立即将房屋交付给合邦公司，若不能如期将房产交付给合邦公司，需每月按租金总额5万元的4.7％支付违约金给合邦公司。合同签订当日，黄锦福、陈丽琴收取了合邦公司5万元的租金。2005年12月合邦公司向房管部门领取了前述房屋的房屋租赁证。2006年3月，黄锦福将前述房屋卖给洪频，至今未将前述房屋交付给合邦公司。2006年6月27日，合邦公司诉至法院，请求判令：1、黄锦福、陈丽琴、洪频腾空厦门市湖滨二里22号403室房屋，并将房屋交给合邦公司使用；2、黄锦福、陈丽琴支付逾期交付房屋的违约金（从2005年6月1日起至被告实际腾房之日，按月2350元计），暂计至起诉日 30000元。3、黄锦福、陈丽琴承担本案所有诉讼费用。一审庭审三被告未到庭参加诉讼。
【审判】
厦门市思明区人民法院经审理认为，合邦公司与黄锦福、陈丽琴之间签订的房屋租赁合同合法有效，虽然讼争房在租赁期限内因被告之间的买卖而发生所有权变动，但依法该事实不影响租赁合同的效力。在被告未依约履行房屋交付义务的情况下，合邦公司提出的各项诉求均属合法，予以支持。宣判后，洪频不服一审判决，向厦门市中级人民法院提起上诉。
上诉人洪频上诉称，一审原判认定事实不准，适用法律不当。洪频按照有关法规于2006年3月购买了厦门市湖滨二里22号403房屋。在与原房主黄锦福、陈丽琴交易过程自始至终，对方均无提及任何租赁事宜，房屋出售前一直由原房主居住，未显示任何出租事实。2006年9月，洪频突然被合邦公司诉讼，卷入房屋租赁纠纷，并被一审判决洪频腾出该房屋。上诉人认为，合邦公司与黄锦福、陈丽琴之间的租赁只有形式合同，并无出租事实。为何合邦公司在签约并交付全部租金后仍未住进出租房？（一般是一手交部分租金，一手交房钥匙同时进行）并且一租十年，租金一次全付也有违常理。为何合邦公司等待一年多时间不起诉出租方，而在洪频购买并住进该房屋后才诉求交出房屋？种种疑点说明，合邦公司与黄锦福、陈丽琴之间的租赁合同不排除以合法形式掩盖非法目的的可能。在洪频对上述租赁毫不知情，与合邦公司素不相识，末与其签订任何租约，收任何租金的情况下，要洪频腾出房屋结一审合邦公司，实属重大误解，不辨事实，明显不公正，有违民事活动自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。况且，假设一审合邦公司与黄锦福、陈丽琴之间的租赁合同存在，作为第三方的洪频，根据"债务人转移义务的，新债务人可以主张原债务人对债权人的抗辩"的原则，洪频也不会把房屋出让，因现在洪频自住。解铃还须系铃人。所谓租赁双方的租金事宜只能由他们自己去退赔、偿罚。综上所述，合邦公司诉求洪频腾出房屋的行为系重大误解，明显不公正，无理无效。根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第五十八条、第五十九条，《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十四条、第八十五条的规定，洪频请求二审法院撤销原审判决，改判驳回合邦公司对洪频的原审诉讼请求。
被上诉人合邦公司答辩称，一、合邦公司和黄锦福、陈丽琴签订的《房屋租赁合同》合法有效。1、黄锦福、陈丽琴是湖滨二里22号的合法产权人，合邦公司向黄锦福、陈丽琴租赁房屋时该房屋也不存在抵押等情况，租赁房屋还是由黄锦福、陈丽琴控制。黄锦福、陈丽琴基于所有权，将房屋对外进行租赁符合法律规定。租赁期限长短、租金数额多少及租金的支付方式只要没有违反法律的强制性规定，均是契约自由的结果。2、房屋租赁合同并不是实践性合同。合邦公司和黄锦福、陈丽琴并不仅仅是签订《房屋租赁合同》，在《房屋租赁合同》签订后还到厦门市房管部门办理照临登记手续。二、合邦公司租赁房屋在前，上诉人买卖房屋行为在合邦公司租赁行为之后，根据买卖不破租赁的原则和《合同法》第289条规定，上诉人并不能以房屋所有权转移来对抗合邦公司的租赁权。三、上诉人主张合邦公司与黄锦福、陈丽琴的以合法形式掩盖非法目的一说完全没有事实根据，上诉人自己的过失（未到房管部门查询）反说合邦公司与黄锦福夫妇恶意串通。综上所述，合邦公司请求二审法院驳回上诉人的上诉，维持原判。
经审理查明，对于原审判决查明的事实，洪频与合邦公司均无异议，予以确认。
另查明，厦门市国土资源与房产管理局于2006年3月16日向洪频颁发讼争房屋产权证，洪频亦已装修入住。
二审期间，洪频提交一份其与黄锦福买卖房屋的中介机构厦门市厦豪置业代理有限公司湖滨南第二分公司证明，证明在讼争房屋买卖交易时产权属于正常出售情况，原业主黄锦福并未在交易该套房产时提出有关该套房产有任何租赁事宜。合邦公司认为该证据不属于新证据，证人与洪频存在利害关系，该证明也与合邦公司无关。洪频还提供两张照片，证明合邦公司企业法人营业执照所载明的住所没有任何单位在此办公，其公司真实性值得怀疑。合邦公司认为该证据不属于新的证据，与本案不具有关联性。对于洪频主张租金明显低于市场行情且一次性支付10年的租金不合情理的主张，合邦公司二审庭审中陈述：“我们是一次性支付，而且是为转租牟利，所以支付方式符合交易惯例”。
二审法院认为，《中华人民共和国合同法》第二百二十九条确立了“买卖不破租赁"的原则，其制定目的是为了保障承租人对租赁物使用收益过程的安全与稳定。但"买卖不破租赁"原则的适用须具备三个条件：其一，原房屋租赁合同仍然有效；其二，租赁物已交付于承租人；其三，出租人将租赁物所有权让与第三人。特别是租赁权的取得以租赁物的交付为必要，租赁标的物之交付行为客观上产生了租赁权的公示效果，在租赁物交付以前尚未产生租赁物权之法律属性，承租人在租赁合同中只有一般债权人之法律地位，不能对抗租赁标的物受让者即所有权人。而本案中，合邦公司于2005年6月1日与黄锦福、陈丽琴签订租赁合同并一次性支付租金，但是此后直至2006年6月27日合邦公司提起诉讼时，黄锦福、陈丽琴仍未将讼争房屋交付给合邦公司租赁使用，期间亦发生黄锦福、陈丽琴将讼争房屋转让洪频，洪频已善意取得讼争房屋所有权并装修入住之事实，故合邦公司在租赁合同签订一年后才起诉要求洪频将房屋腾空交付其转租收益缺乏法律依据，本院不予支持。至于合邦公司要求黄锦福、陈丽琴承担交付不能的违约责任，可另案提起诉讼予以解决。原审法院认定事实基本清楚，但适用法律错误，应予纠正。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项的规定，判决如下：
一、 撤销厦门市思明区人民法院（2006）思民初字第3343号民事判决；
二、驳回合邦公司的诉讼请求。
|
| 本站提供信息来源公开渠道,以研究和共享为目的，不存在任何商业用途，如有异议，请及时与我们联系。
|
|
|
 |
|
