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厦门租房租期未满房已卖 租客两上法院怒告房东
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来源:厦门房产网
发布时间:2009-11-17 |
2006年6月23日，寥先生以厦门某房产公司代理人身份与租赁人庄先生签订商场租赁协议书，协议上明确庄先生租下音乐家生活广场的这间店面，并分多次支付至2008年4月9日的租金。
2007年7月3日，厦门某房产公司与该公司高层领导人的妻子小峰、姚婷签订一份《商品买卖合同》，将庄先社租赁的店面售予他们，并办理了交易登记备案手续，双方约定这间店面每平方米价格5000元，总价12万余元。
“你要想办法搬走了，我们这个店面已经卖给别人了。”听到这话，庄先生很恼火。庄先生清楚地知道，法律明文规定：房东出卖出租店面，应提前三个月通知承租人，承租人在同等条件下，享有优先购买权。
庄先生不甘示弱，他表现也想买下这间店面，可公司不答应。于是，他把厦门某房产公司告上法庭，恳请法院判决自己拥有优先购买这间店面的权利。
庄先生想，如果法院支持他的优先购买，他是不是也就能以同等的价格，即花12万余元把这间店面买下来了呢？
一审：高管夫人买卖协议无效
一审思明区法院判决认为，寥先生经授权以厦门某房产公司名义与庄先生签订店面租赁合同，双方的店面租赁合同有效，该公司在未提前通知庄先生的情形下将这间店面出售，庄先生请求判决这次商品房买卖合同无效，法院予以支持。法院并认定租户与公司高层管理人的妻子不具备买房同等条件。
争议：租户可否等价买店
宣判后，厦门某房产公司和庄先生不服，均向厦门中院提起上诉。
二审争议的焦点是同等条件是出售价格相同，还是买主身份、地位相同？
厦门某房产公司认为，租户的优先购买权应以同等条件为前提，庄先生与公司高层管理人的妻子不具备同等条件；一审判决既然认定租户与公司高层管理人的妻子不具备同等条件，就应直接认定庄先生对这件店面不享有优先购买权。
庄先生认为，同等条件主要是价格条件相同，厦门某房产公司却要求身份、地位也要相同，这是曲解法律。庄先生主张依法享有优先购买权，并以12万余元的价格购买这间店面。
二审：不支持租户买店要求
6月26日，二审厦门中院对这起官司作出了判决。法院认为，房东出卖出租店面，应提前三个月通知承租人青，承租人在同等条件下，享有优先购买权；房东未按此规定出卖店面的，承租人可请求法院宣判该店面买卖无效。
法院判决有两层意思，一是庄先生确实拥有优先购买权，因此没得到庄先生同意，厦门某房产公司与买家即该公司高层领导人妻子的店面买卖行为无效；二是庄先生的要求，即要用总价12万余元的价格买下这点店面，也不能支持。
为什么庄先生不能以12万余元的价格买下这间店面呢？法院认为，从权利的性质来说，承租人的优先购买千属于请求权，而非形成权，也就是只能宣告之前的交易无效，而不能强迫该房产公司以同等的条件出售这间店面，这违反了自由合同原则，也不符合优先权的
法律性质。而且法院查实得知，厦门某房产公司已明确表现不愿意再出售这间店面。
据悉，还有其他200多起房产买卖纠纷案也涉及音乐家生活广场，主要原因都是在租户租赁期未满前，公司提前把店面卖给该房产公司两位高层管理人员的妻子。这200多起房产纠纷目前还在思明区法院一审审理之中。（当事人均为化名）。
提醒
尊重租客优先购买权
《合同法》第230条有关规定，房东出卖租赁房屋的，应在出卖前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。
因此，带租约的房产如果要出售，房东应及时通知租客，告知拟出售价格，征询其是否要购买，以避免发生不必要的纠纷。（厦门日报 记者 郭桂花 通讯员 民一图/朱利军）
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