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房地产交易权籍登记业务常见问题解答
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来源:厦门国土资源与房产管理局
发布时间:2009-4-14 |
(2006-11-29)
一、房地产转让
（一）二手房转让应符合哪些条件？
1、已取得房地产权属证书；2、权属无限制、无争议；；3、共有产权的，须取得共有人同意。
（二）哪些房产转让必须办理公证手续？
1、涉外和涉港、澳、台的有关房产所有权转移的法律行为，必须办理公证；2、以赠与方式转让房产的，必须办理公证。
（三）哪些二手房转让行为应登报公告？
根据我市有关规定，应当登记公告的二手房转让有：1、1949年10月1日前依法建造的私房首次申请买卖过户；2、涉及港、澳、台、国外单位和个人的房产买卖。
（四）二手房转让的公告期为多长？
登报公告期为1个月。
（五）房地产转让的计税依据是什么？
房地产转让实行成交价格申报制度，以转让双方申报的房地产成交价格作为缴纳税费的依据，如果申报的成交价格明显低于正常市场价格的，以评估价格作为缴纳费税的依据。
（六）个人购买普通住宅的一手房应交契税的税率是多少？
个人购买普通住宅的一手房，以买卖双方签订合同的时间为准。在1996年9月1日之前，税率为6%；在1996年9月1日到1999年8月1日之间，税率为3%；在1999年8月1日之后，税率为1.5%。
（七）享受税收优惠政策的普通住宅标准是什么？
厦门市享受优惠政策的普通住房要同时满足以下三个条件；住宅小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积140平方米以下、实际成交价格按建筑面积计每平方米7000元以下。
（八）个人出售已购公房须缴纳的税费是多少？
出售已购公房须缴纳以下税费：1、买方按成交价的1%缴交土地出让金；2、买方按成交价的1.5%缴交契税；3、买卖双方各按成交价的0.05%缴交印花税；4、买卖双方各按每平方米3元的标准缴交交易手续费。
（九）个人出售住宅能享受个人所得税免税政策的几种情况？
个人首次上市出售房改房（包括出售已购公有住房、集资建房、经济适用房），免征个人所得税。2、个人出售住房（不含个人首次上市出售房改房），虽有增值的，但只要产权人住满5年以上，且是唯一家庭生活用房，产权人必须提供唯一家庭生活用房声明，经审核，符合上述条件可直接予以免征个人所得税。3、拟在现住房出售前后一年内按市场价重新购房的纳税人，以保征金形式缴交个人所得税的，在规定时期内可以向税务部门申请个人所得税退税手续。
（十）个人出售住房以保证金形式缴纳的个人所得税如何办理退税手续：
为鼓励个人购换住房，对出售自有住房并拟在现住房出售前后一年内按市场价重新购房的纳税人，其出售现住房所应缴纳的个人所得税税款，应在办理产权过户手续前，以纳税保证金形式缴纳个人所得税。个人出售现住房前后一年内以个人、儿女、夫妻名义购房以及与儿女、夫妻共同购房的，凭户口簿或户籍管理部门的身份关系证明材料及有关售购房资料，经税务部门审核后可按照购房金额大小相应退还全部或部分已缴纳的纳税保证金或个人所得税。申请个人所得税退库的，须经市地税局审核确认后，到税款入库局办理。申请退税手续有时限要求。
（十一）抵押中的房产能否办理转让手续？
1、一般情况下，不能办理转让手续。须先将原抵押登记注销，才可办理转让手续；2、特殊情况下，如果银行同意放行办理转让手续，并提供放行单，则可办理转让手续，但必须在产权过户后补办原抵押登记注销手续。
（十二）申请商品房预售许可时，工程进度应具备怎样的条件？
1、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上；2、三层以下的商品房项目，应当已完成结构工程；四层以上的商品房项目，有地下室工程的，应当已完成首层结构工程；无地下室工程的，应当已完成四层结构工程。
（十三）土地使用权转让的条件？
1、已按照出让合同的约定支付全部土地使用权出让金，并取得土地使用权证书；2、已按照出让合同约定进行开发投资，属于房屋建设工程的，要完成开发投资总额的25%以上，属于成片开发的要形成工业用地或其他建设用地条件。
（十四）农村房屋转让时土地使用权性质是否改变？
农村房屋转让，土地使用权性质不变，仍为集体土地所有权性质。
二、房地产权属登记
（一）商品房分户登记，合同或发票遗失的如何办理？
答：商品房分户登记，合同或发票遗失的应登报声明，所提交的合同或发票复印件应经原售房单位盖章。
（二）个人因身份证错号重号的产权变更？
答：省内公民办理此类业务应提交更正证号后的居民身份证复印件和省内统一式样的《居民身份证证号证明函》；省外的公民应提交更正证号后的居民身份证复印件和其户口所在地派出所或身份证办证中心出具的身份证号码变更的证明函。
（三）夫妻财产要求产权登记到其中一方或双方的如何办理？
答：根据《中华人民共和国婚姻法》第十九条规定，夫妻可以约定婚姻关系存续期间所得的财产以及婚前财产归各自所有、共同所有或部分各自所有、部分共同所有。约定应当采用书面形式。
（四）原租公房，被拆迁还是租住，现要申请购买的如何办理？
答：要申请购买，请向公房主管部门提出申请，并按相关规定签订购房合同。
（五）私房产权分割、析产，办公、商业房产的分割问题及办理的手续。
答：办理析产，应先提交析产公证书。私房分割、析产的，申请登记的房产应满足以下条件：无独立厨房、卫生间的，建筑面积应在65平方米以上；有独立厨房、卫生间的，建筑面积应在35平方米以上。办公、商业房产的分割，与原规划批建不一致的，在产权办理前应先由规划部门重新认定。
（六）拆迁安置房产权证办理的问题，原权属人已经死亡但无法办理继承手续的，拆迁人或拆迁单位下落不明，相关手续不完整的。
答：根据厦国土房[2002]157号文，拆迁安置房屋权属来源清楚，但业主已死亡，暂时不能办理继承的，由申请人（继承人或原代理人或持证人）出具具结保证书后，其拆迁安置房可按原业主名下确权发证，但应注明“业主已故”字样。拆迁人或拆迁单位下落不明，相关手续没有完整的，应由拆迁行政主管部门处理。
三、房地产抵押
（一）设定房地产抵押时，抵押物价值如何确定？
答：设定抵押权时，抵押物的价值由抵押人和抵押权人协商议定，也可以经双方当事人协商委托房地产评估机构确定；涉及土地使用权、在建工程以及集体土地的房地产设定抵押，必须提交具有评估资质评估机构的估价报告。
（二）有经营期限的企业以其所有的房地产设定抵押的，所担保债务的履行期限能否超过该企业的经营期限？
答：不能。
（三）已抵押的房地产能否再次抵押？
答：房地产抵押后，该抵押房地产的价值大于所担保债权的余额部分，余额部分可以再次抵押，同时，抵押人应当将已经设定过的抵押情况告知抵押权人。但正在按揭中的房产不得设定再次抵押。
（四）在建工程能为第三方提供抵押担保吗？
答：不能。在建工程抵押限于担保抵押人为取得在建工程继续建造资金的贷款。
（五）农村集体土地使用权是否可以抵押？
答：依法承包并经发包方同意抵押的荒山、荒沟、荒丘、荒滩等农村集体荒地的土地使用权和乡（镇）村企业厂房等建筑物涉及所使用范围内的集体土地使用权可以抵押。抵押登记应当以土地使用权登记为前提。
（六）房屋所有权人不能亲自办理抵押的，能否委托他人代办抵押登记？
答：能。但必须提供有效的委托代理文件。
（七）哪些已购公有住房设定抵押需补交土地出让金？
答：符合国家规定并取得房屋所有权证的房改房、统建房、经济适用房、房改安置房、落实华侨政策安置房，可以申请抵押登记，设定抵押时应按房地产评估价值缴纳1%的土地出让金。
（八）设立房地产抵押，房屋和土地能否分开单独抵押？
答：不能。土地使用权抵押时，其地上建筑物、附属物随之抵押。以地上房屋抵押时，该房屋使用范围内的土地使用权随之抵押。
（九）什么是预售商品房抵押？
答：抵押人购买的预售商品房尚未竣工，已支付全部房价款，购房合同经登记备案，用于设定抵押，向抵押权人提供债务履行担保。
（十）办理国有土地使用权、在建工程抵押需要提交哪些材料？
答：一、国有土地使用权
1 抵押当事人身份证明或法人资格证明（原件及复印件1份），有经办人或代理人的，须提供有效的授权委托书及经办人或代理人的身份证明（原件及复印件1份）；
2 《厦门市房地产抵押及他项权登记申请表》（原件1份）；
3 借款合同及房地产抵押合同各1份（中心存档）；
4 国有土地使用权属证书（原件及复印件1份）；
5 国有土地使用权有偿出（转）让合同书、地价款缴交凭证（原件及复印件1份）；
6 可以证明抵押人有权设定抵押的文件与证明材料：
7 以共有房地产抵押的，应提供其他共有人的书面同意声明书，身份证件（原件及复印件1份）并提交产权人婚姻状况材料；
8 具有土地估价资质的评估机构出具的估价报告。
二、在建工程
1 抵押当事人身份证明或法人资格证明（原件及复印件1份），有经办人或代理人的，须提供有效的授权委托书及经办人或代理人的身份证明（原件及复印件1份）；
2 《厦门市房地产抵押及他项权登记申请表》（原件1份）；
3 借款合同及房地产抵押合同各1份（中心存档）；
4 土地使用权属证书（原件及复印件1份）；
5 国有土地使用权有偿出（转）让合同书、地价款缴交凭证（原件及复印件1份）；
6 建设工程规划许可证和施工许可证（原件及复印件1份）；
7 总平图及对应的平面图；
8 可以证明抵押人有权设定抵押的文件与证明材料：
9 具有评估资质的估价机构出具的评估报告；
10 工程进度证明；
11 以共有房地产抵押的，应提供其他共有人的书面同意声明书，身份证件（原件及复印件1份）并提交产权人婚姻状况材料。
（十一）集体土地或国有划拨土地（含其他限制性出让地）上的单位房地产抵押，如何报土地主管部门审批？
答：凡房地产所处岛内的，先受理抵押登记申请，再内部转报土地主管部门审批；房地产所处岛外的，当事人应持相关材料到房地产所处地国土房产分局办理审批手续后，再申请房地产抵押登记。
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